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01-02-2017 - von Irina

Mietvertrag unterschreiben – aber gut informiert

Die Wohnungsbesichtigung war erfolgreich. Dir gefällt die Wohnung und der Vermieter hält dich für den perfekten Mieter.  Nun musst du nur noch den Mietvertrag unterschreiben und die Umzugsplanung kann losgehen. Dies solltest du allerdings nicht allzu vorschnell erledigen. Es handelt sich hierbei schließlich um ein sehr wichtiges Dokument, dass über deine neue Wohnsituation bestimmt. In diesem Beitrag erklären wir dir, worauf du in deinem Mietvertrag achten solltest, bevor du deine Unterschrift daruntersetzt.

Mietvertrag prüfen lassen

Was ist ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag ist kurz gesagt ein Dokument, das festlegt, dass der Vermieter dem Mieter eine bestimmte Wohnung zum Gebrauch überlässt und dafür eine abgemachte Geldsumme bekommt. Um das Mietverhältnis für beide Parteien gerecht zu gestalten und sich gegenseitig zu schützen, beträgt ein Mietvertrag aber sehr viel mehr Regelungen und Klauseln. Und diese sind nicht immer ganz klar verständlich. Darum hilft es dir, dich mit dem Thema Mietvertrag etwas auseinanderzusetzen, bevor du und der Vermieter deinen Mietvertrag unterschreiben.

Es gibt dabei verschiedene Arten von Mietverträgen:

Standardmietvertrag

Standardmietverträge gibt es online zum Download. Man kann sie aber auch in der Buchhandlung kaufen. Meistens sind es Formulare mit offenen Feldern, in die man die persönlichen Informationen des Mieters und des Vermieters einträgt sowie Informationen zu der Wohnung. Auch wenn es sich um einen Standardmietvertrag handelt, solltest du dir alle Punkte gründlich durchlesen, bevor du und dein Vermieter den Mietvertrag unterschreiben.

Standardmietvertrag mit Individualvereinbarungen

Ein Standardmietvertrag ist schnell aufgesetzt und bereitet dem Mieter weniger Sorgen, wenn er den Mietvertrag unterschreiben will. Doch nicht jede Wohnung ist wie die andere. Gehört zum Beispiel ein Garten zu der Wohnung, der gepflegt werden muss? Wurden die Wände vor dem Einzug gestrichen und sollen bei Auszug vom Mieter wieder gestrichen werden? Muss das Treppenhaus in regelmäßigen Zeitpunkten vom Vermieter gereinigt werden? Diese Individualvereinbarungen sollten zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt und mit in den Mietvertrag aufgenommen werden.

Zeitmietvertrag

Im Zeitmietvertrag ist das Ende des Mietverhältnisses festgelegt. Der Nachteil für den Mieter ist, dass eine vorherige Kündigung entweder gar nicht oder nur unter bestimmten, im Vertrag festgelegten Gründen, anerkannt ist.

Staffelmietvertrag

In einem Straffelmietvertrag werden Mietpreiserhöhungen und ihre Zeitpunkte genau festgelegt. Gesetzlich dürfen die Erhöhungen höchstens einmal jährlich stattfinden und schließen alle weiteren Mieterhöhungen aus. Du als Mieter könntest hier benachteiligt werden, da sich deine Miete erhöht, auch wenn der Mietspiegel in deiner Stadt eventuell sinkt. Du könntest aber auch im Vorteil stehen, falls sich das Mietniveau in der Gemeinde deutlich stärker erhöht als deine Miete. Solche Verträge sind häufig befristet und erlauben dem Mieter die Kündigung erst nach einer bestimmten Zeit.

Indexmietvertrag

Auch in dieser Form des Mietvertrages sind Mietsteigerungen festgelegt. Die jährlichen Mietsteigerungen orientieren sich dabei am Preisindex für die allgemeine Lebenshaltung.

Der mündliche Mietvertrag

Wie der Name schon sagt, werden bei einem mündlichen Mietvertrag die Regelungen des Mietverhältnisses zwischen dem Mieter und dem Vermieter besprochen. Sie müssen aber keinen Mietvertrag unterschreiben. Für den Mieter kann diese Form des Mietvertrags von Vorteil sein, weil in diesem Fall gesetzliche Regelungen gelten. Verpflichtungen, die Vermieter gerne in Mietverträgen auf die Mieter abwälzen, wie zum Beispiel Schönheitsreparaturen, fallen weg. Aus diesem Grund ist dies die seltenste Form des Mietvertrags.

Was muss in einem Mietvertrag stehen?

Die Namen des Mieters und Vermieters

Ziehst du in eine Wohnung ein, sollte dein Name natürlich auch im Mietvertrag stehen. Denn nur dann giltst du als Mieter, mit allen Rechten und Pflichten. Auch der Name deines Vertragspartners, des Vermieters, muss im Mietvertrag angegeben werden.

Anzahl der Bewohner

In Wohngemeinschaften wird häufig entschieden, dass nur einer der Bewohner als Mieter den Mietvertrag unterschreiben sollte. Trotzdem muss im Mietvertrag stehen, wie viele Personen die Wohnung nutzen. Das gilt auch für minderjährige Kinder, die keine Vertragspartner sein können, deren Anzahl aber im Mietvertrag genannt werden muss.

Adresse der Wohnung

In einem Mietvertrag muss der Ort des Mietobjektes genau beschrieben werden. Dazu gehört die Adresse, die Etage und die Lage der Wohnung.

Mietbestand

Der gesamte Mietbestand muss im Mietvertrag angegeben werden. Gehört zu deiner Wohnung eine Einbauküche, ein Kellerraum, eine Garage oder ein Dachbodenabteil, müssen diese Bestandteile genau im Vertrag aufgelistet werden.

Der Mietpreis

Willst du einen Mietvertrag unterschreiben, solltest du unbedingt darauf achten, welcher Mietpreis im Vertrag steht und ob er sich von dem mündlich abgesprochenen Preis unterscheidet. Auch ist es wichtig, dass im Mietvertrag steht, ob es sich um eine Inklusivmiete handelt oder ob über die Nebenkosten separat abgerechnet wird.

Werden im Mietvertrag Mietpreiserhöhungen festgelegt, so müssen diese genau beschrieben werden. Bei einem Staffelmietvertrag muss also genau angegeben werden, zu welchen Zeitpunkten sich die Miete um welchen Betrag erhöht.

Die Betriebskosten

Zu den festen Mietkosten, der Kaltmiete, kommen noch die Betriebskosten hinzu. Dazu zählen in der Regel die Kosten für Heizung, Stromkosten (Beleuchtung im Treppenhaus, Keller, Dachboden und Außenanlagen), Wasser und Hausmeisterdienste. Welche Betriebskosten es gibt, kann im §2 der Betriebskostenverordnung ( BetrKV) nachgelesen werden.

Diese Nebenkosten werden vom Verbrauch bestimmt. Um aber die Abrechnung zu vereinfachen, einigen sich der Vermieter und der Mieter auf eine monatliche Vorauszahlung, die im Mietvertrag festgelegt wird. In der Nebenkostenabrechnung, die dem Mieter am Ende des Jahres vorgelegt wird, sieht man den genauen Verbrauch und ob die bisherigen Zahlungen diesen abgedeckt haben. War der  Verbrauch höher als die Vorauszahlungen, muss der Mieter den fehlenden Betrag bezahlen. Falls der Mieter aber weniger Heizung und Wasser verbraucht hat als er bezahlt hat, bekommt er Geld zurück. Um eine zu hohe Nachzahlung zu vermeiden, sollt man also darauf achten, dass die monatlichen Vorauszahlungen nicht zu niedrig sind.

Achtung! Aufpassen solltest du, wenn die Nebenkosten als Pauschale abgerechnet werden. Die Betriebskosten werden dabei fix abgerechnet und richten sich nicht nach dem Verbrauch. 

Die Kaution

Beim Einzug in eine Wohnung muss der Mieter in der Regel eine Mietkaution an den Vermieter zahlen. Diese gilt als Absicherung für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt, oder etwas in der Wohnung beschädigt. Diese Mietsicherheit muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden, um gültig zu sein. Die Kaution darf höchstens drei Kaltmieten betragen und darf in drei Raten jeweils zu den Zahlungen der ersten drei Monatsmieten gezahlt werden. Der Vermieter darf sie nicht als Gesamtbetrag auf einen Schlag verlangen, und auch nicht vor Beginn des Mietverhältnisses.

Die Kaution muss der Vermieter auf ein Sonderkonto oder ein Sparbuch, getrennt von seinem Vermögen, insolvenzfest anlegen. Dem Mieter muss er eine Quittung oder einen Bankbeleg überreichen.

Die Mietdauer

In einem Mietvertrag muss das Startdatum des Mietverhältnisses angegeben werden. Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, muss auch das Mietende angegeben werden sowie der Befristungsgrund. Ohne Grund ist die Befristung ungültig.

Die Kündigungsfrist

Einen Mietvertrag unterschreiben solltest du nur dann, wenn du die Angaben zur Kündigungsfrist darin gelesen hast. Handelt es sich um einen unbefristeten Vertrag, gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren. Bei einer Mietdauer von bis zu sieben Jahren gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Und wohnte der Mieter mehr als acht Jahre in der Wohnung, darf er mit einer Frist von neun Monaten kündigen.

Aufpassen solltest du bei einer sogenannten beidseitige Kündigungsausschlussklausel. Damit wird abgemacht, dass sowohl Mieter als Vermieter beidseitig auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Der Vermieter gibt sich selber die Chance, das Mietverhältnis zu kündigen. Denn sonst müsste für seine Kündigung ein gesetzlicher Grund, wie etwa der Eigenbedarf, vorliegen. Der Mieter steht damit im Nachteil, weil ihm die Möglichkeit genommen wird, jederzeit mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen.

Die Wohnungsgröße und Zimmeranzahl

Die Wohnungsgröße ist eine wichtige Angabe, nach der sich der Mietpreis richtet. Es ist zu empfehlen, die Wohnung zur Kontrolle abzumessen bevor du den Mietvertrag unterschreibst. Nicht gezählt werden Bereiche, die weniger als einen Meter Raumhöhe betragen. Bereiche von einem bis zwei Meter zählen zur Hälfte. Der Balkon zählt zu einem Viertel. Stellt sich heraus, dass die Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kannst du eine Mietminderung verlangen.

Wer muss in Wohngemeinschaften den Mietvertrag unterschreiben?

Im Grunde können die Bewohner einer Wohngemeinschaft selbst entscheiden, wer von ihnen den Mietvertrag unterschreiben will. Der Vermieter muss aber natürlich informiert werden, wie viele Menschen in der Wohnung leben, um die Summe der Nebenkosten bestimmen zu können. Entscheiden sich die Bewohner dafür, dass der Vertrag nur von einer Person unterschrieben wird, ist diese Person der Hauptmieter, die anderen sind Untermieter. Der Hauptmieter haftet für die Mietzahlungen und kann als einziger Bewohner den Mietvertrag kündigen. Stehen alle WG-Mitglieder im Mietvertrag, müssen sie bei der Auflösung der WG den Mietvertrag auch gemeinsam kündigen. Dies kann zu einem Problem werden, wenn nur einer der Bewohner ausziehen möchte, auch wenn er für einen Ersatzmieter sorgt. Denn der Vermieter könnte den Austausch des Mieters ablehnen. Die einfachste Lösung ist, dass ein Mitbewohner, der vor hat, längere Zeit in der Wohnung zu wohnen, den Mietvertrag unterschreibt und mit seinen Mitbewohnern Untermietverträge aufsetzt.

Den Mietvertrag unterschreiben nach einer genauen Überprüfung

 Bevor du den Mietvertrag unterschreiben willst, solltest du zwei Fragen mit „Ja“ beantworten können:

  1. Kannst du aus dem Mietvertrag raus, wenn du es willst?
  2. Kannst du die Mietkosten über die gesamte Mietdauer hinweg tragen?

Eine Sache solltest du über das Mietverträge noch wissen: Anders als bei vielen anderen Verträgen gibt es im Mietrecht kein Widerrufsrecht. Der Vertrag ist sofort nach dem Setzen der Unterschrift wirksam.

Lasse deinen Mietvertrag jetzt überprüfen

Generell gilt: Handelt es sich um einen Standardmietvertrag ohne Zusätze, kannst du getrost den Mietvertrag unterschreiben. Je weniger in einem Mietvertrag steht, desto besser ist es für den Mieter. Im Streitfall gelten dann nämlich die gesetzlichen Regelungen, die oft zu Gunsten des Mieters ausgehen. Daher solltest du dich insbesondere auf die Zusätze im Mietvertrag konzentrieren und eventuelle Mietvertrag-Fallen suchen. Dabei kann dir ein Anwalt behilflich sein. Mit einer guten Prüfung des Mietvertrags sicherst du dich ab,  vermeidest spätere Probleme mit dem Vermieter und kannst dich voll und ganz auf deine neue Traumwohnung freuen und mit der Umzugsplanung starten.

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