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2-2-2017 - von Irina

Mietvertrag Fallen erkennen

Immer wieder hört man davon und nicht selten passieren sie einem auch selbst: Mietvertrag Fallen. Sie können einem die letzten Nerven rauben und das schöne Zuhause in der Wohnung, auf die man sich beim Vertragsunterschreiben so sehr gefreut hat, wird zu einem unerträglichen Ort. Das wollen wir dir ersparen. Wir wollen, dass du dich in deiner neuen Wohnung wohl fühlst und ein gutes Verhältnis mit deinem Vermieter pflegst.

Deswegen listen wir für dich hier häufige Mietvertrag Fallen auf. Kennst du diese erst einmal, wirst du deinen Mietvertrag mit ganz anderen Augen sehen und bist bestens gewappnet, um den Mietvertrag mit dem zukünftigen Vermieter zu verhandeln.

Den Mietvertrag richtig lesen und auf etwaige Fallstricke untersuchen

Du hast es geschafft. Du hast eine schöne Wohnung gefunden und hältst den Mietvertrag in der Hand. Bevor du ihn aber unterschreibst, solltest du ihn ganz gründlich lesen und am besten von einem Profi prüfen lassen, um Mietvertrag Fallen auf die Spur zu kommen.

Mietvertrag prüfen lassen

Unzulässige Klauseln können ignoriert werden

Vermieter versuchen oft in einem Mietvertrag bestimmte Vorschriften und Verbote zu regeln – ob man zum Beispiel auf dem Balkon grillen darf oder ob man Haustiere haben darf.

Auch schreiben Vermieter gerne in Mietverträge rein, wie oft die Wände vom Mieter gestrichen werden müssen und sogar in welcher Farbe. Ist man als Mieter aber informiert und weiß, welche Klauseln im Mietvertrag unzulässig sind, dann kann man diese ruhigen Gewissens einfach ignorieren und spricht sie auch am besten beim Vermieter gar nicht erst an. Denn es lohnt sich nicht, mit dem Vermieter Punkte des Mietvertrages zu verhandeln, die sowieso nicht rechtlich sind. Schließlich willst du die Wohnung und könntest den Vermieter durch zu viele Änderungswünsche am Vertrag vergraulen. Sollte es später Thema werden, kannst du den Vermieter darauf hinweisen, dass die jeweilige Klausel unzulässig ist.

Hier sind ein paar Mietvertrag Fallen, die du getrost ignorieren kannst:

Angaben zur Vertragsdauer ohne Begründung

Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, gilt die Befristung nur, wenn ein Grund angegeben wird. Fehlt der Befristungsgrund im Mietvertrag, ist die Befristung automatisch unzulässig. Der Mieter muss also nicht zum Ende der Vertragszeit ausziehen und kann auch vor der Vertragszeit mit einer dreimonatigen Frist kündigen, ganz wie bei einem unbefristeten Vertrag.

Schönheitsrenovierungs- und Reparaturklauseln, die zu weitgehende Aufgaben auf den Mieter übertragen

Ein Vermieter darf im Mietvertrag gewisse Schönheitsreparaturen und Renovierungen auf den Mieter übertragen. Voraussetzung ist allerdings, dass er die Wohnung frisch renoviert und ohne Schäden an den Mieter übergibt. Verlangt der Vermieter allerdings zu weitgehende Verpflichtungen von dem Mieter, wird die gesamte Klausel ungültig und der Mieter muss gar keine Renovierungsarbeiten erledigen. In diesem Fall tritt die gesetzliche Regelung in Kraft, nach der der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich ist.

Zu viel verlangt ist zum Beispiel, wenn im Vertrag festgelegt wird, dass der Mieter Fenster und die Außentür streichen muss, dass er die Heizung oder die Sanitäranlagen reparieren muss, oder für die Elektroinstallation verantwortlich ist. Der Vermieter darf zum Beispiel verlangen, dass Fußböden und Teppiche gereinigt werden, aber deren Erneuerung ist Aufgabe des Vermieters. Auch das Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden darf nicht Aufgabe des Mieters sein.

Schönheitsrenovierungs- und Reparaturklauseln zu bestimmten Zeitpunkten

Auch wenn im Mietvertrag zu starre Fristen für die Renovierungen festgelegt werden, wie zum Beispiel alle drei, vier, fünf Jahre, wird diese Renovierungsklausel ungültig.

Einzugsrenovierung

Möchte der Vermieter, dass du beim Einzug renovierst, ist dies ungültig. Dies würde nämlich bedeuten, dass du die Schäden deiner Vormieter beseitigen müsstest.

Auszugsrenovierung

Werden in einem Mietvertrag regelmäßige Schönheitsreparaturen entschieden, darf nicht auch noch eine Renovierung beim Auszug verlangt werden. Eine solche Doppelverpflichtung ist unwirksam.

Tierhaltung ist in den Mieträumen nicht gestattet

Eine Klausel, die die Tierhaltung generell verbietet, kannst du ignorieren, wenn du kleine Tiere wie Hamster, Kaninchen, Fische oder Meerschweinchen hast. Der Vermieter darf allerdings das Halten von Hunden und Katzen verbieten.

Das Verbot einer Waschmaschine in der Wohnung

Es gibt Vermieter, die nicht möchten, dass man eine Waschmaschine in vermieteten Wohnung anschließt. Schreibt er dies in den Mietvertrag, darfst du diesen ruhig unterschreiben und trotzdem eine Waschmaschine in die Wohnung stellen, und auch einen Trockner. Das befand das Amtsgericht Hameln (AZ: 23 C 380/93).

In der Wohnung darf es nicht wärmer als 18 Grad sein

Eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad muss gewährleistet sein, entschied das Landgericht Berlin. Hat der Vermieter die Kontrolle über die Temperatur und lässt eine wärmere Temperatur nicht zu, darf der Mieter eine Mietminderung verlangen. Hast du aber die Kontrolle über die Heizung in der Wohnung, unterschreibe den Vertrag ruhig trotz der Klausel.

Kündigungsverbot für fünf Jahre

Eine Kündigungsausschlussklausel ist nur dann wirksam, wenn sie für bis zu vier Jahren gilt. Eine längere Frist ist unzulässig. Der Mieter kann demzufolge gesetzlich mit einer dreimonatigen Frist kündigen.

Unbegrenztes Besuchsrecht des Vermieters

Steht in dem Mietvertrag drin, dass der Vermieter jederzeit und unangekündigt die Wohnung betreten darf, ist diese Klausel ungültig. Der Vermieter muss seine Besuche immer mit dir vereinbaren. Ein eigener Schlüssel steht im auch nicht zu.

Dies sind nur ein paar Beispiele für unzulässige Klauseln. Ob dein Vertrag auch solche und andere Mietvertrag Fallen beinhaltet, lässt du am besten von einem Anwalt prüfen, der sich in der Gesetzeslage auskennt.

Mietvertrag prüfen lassen

Angaben zur Wohnungsgröße überprüfen

Bei etwa zwei Drittel aller Mietwohnungen sind die Quadratmeterangaben im Mietvertrag falsch, so der Deutsche Mieterbund. Dabei ist dies eine sehr wichtige Angabe. Schließlich regelt sich der Mietpreis an der Quadratmeterzahl. Darum solltest du die Wohnung zur Kontrolle abmessen. Stellst du Abweichungen bis zu 10 Prozent fest, musst du diese tolerieren. Ist die Wohnung aber um mehr als 10 Prozent kleiner, darfst du eine Mietminderung verlangen. Teile der Wohnung, die niedriger als 1 Meter Raumhöhe sind, werden übrigens nicht mitgezählt. Bereiche von 1-2 Metern zählen zur Hälfte und der Balkon zählt zu einem Viertel.

Ist der Mietbestand vollständig und unbeschädigt?

Im Vertrag können auch Mietvertrag Fallen versteckt sein, die die mit der Wohnung vermieteten Bestandteile angehen, zum Beispiel eine Einbauküche, ein Kellerraum oder ein Dachbodenabteil. Überprüfe, ob dieser Bestand vorhanden ist und du Zugang hast. Und gucke dir diese Bereiche gut an. Falls du Mängel siehst, melde diese möglichst vor dem Unterschreiben des Vertrages an den Vermieter.

Mietpreis hinterfragen

Liegt die Miethöhe in einem angemessenen Rahmen oder ist die Wohnung vielleicht zu teuer? Um das zu erfahren, erkundigst du dich am besten bei der Gemeinde oder bei der Stadt über die ortsübliche Vergleichsmiete. Es ist normal, dass die Miete bei einer Neuvermietung über dem Mietspiegel liegt. Aber es gibt dir einen Anhaltspunkt und eine gute Vorstellung über die Mietpreissituation in deiner Stadt.

Handelt es sich bei deinem Mietvertrag um einen Staffelmietvertrag, so wird darin festgelegt, dass sich die Miethöhe zu bestimmten Zeitpunkten um einen gewissen Betrag erhöht. Dies kann zum Nachteil für dich als Mieter werden, wenn der durchschnittliche Mietpreis in deinem Ort später sinkt, du aber immer höhere Miete zahlen musst. Ein solcher Vertrag kann aber auch zum Vorteil für den Mieter werden. Wird nämlich das Mietniveau deutlich höher, muss sich der Vermieter an die im Vertrag vereinbarten Mietsteigerungen halten und kann keine ordentlichen Mieterhöhungen einführen. Auch Modernisierungsmieterhöhungen sind dann nicht möglich. Dies gilt auch bei Indexmietverträgen, die die Erhöhung der Miete unter Berücksichtigung der Lebenshaltungskosten festlegen.

Achtung bei Betriebskostenpauschalen

Der Mietpreis gilt in der Regel als Kaltmiete. Hinzu kommen Nebenkosten wie die Heizkosten, die Stromkosten, Wasserkosten und die Hausmeisterdienste. Meistens wird zwischen dem Vermieter und dem Mieter eine monatliche Vorauszahlung dieser Nebenkosten vereinbart. Zusammen mit der Miete ergibt es die Warmmiete. Am Ende des Jahres legt der Vermieter dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vor. Darin muss der eigentliche Verbrauch genau aufgelistet werden. Hat der Mieter mehr Heizung, Strom oder Wasser verbraucht als er mit seinen Vorauszahlungen gezahlt hat, muss er eine Nachzahlung begleichen. Lag sein Verbrauch unter den eingezahlten Beträgen, bekommt er eine Rückzahlung.

Steht allerdings im Mietvertrag, dass die Nebenkosten als Pauschale, nicht als Vorauszahlung, bezahlt werden müssen, könnte dies für den Mieter ein großer Nachteil werden. Der Verbrauch spielt nämlich hier keine Rolle. Heizt der Mieter die Wohnung nur wenig, verbraucht wenig Wasser, zahlt er wahrscheinlich zu hohe Nebenkosten und bekommt kein Geld zurück.

Kündigungsfrist beachten

Wie bei jedem Vertrag, sollte auch bei einem Mietvertrag die Kündigungsfrist beachtet werden. Denn hier können sich Mietvertrag Fallen verstecken, die unangenehme Folgen für den Mieter haben. Bei einem unbefristeten Standardmietvertrag gilt für den Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Der Vermieter kann hingegen nur kündigen, wenn ein gesetzlicher Grund vorliegt. Dies kann zum Beispiel Eigenbedarf sein, also wenn der Vermieter selbst oder ein Familienmitglied in die Wohnung einziehen möchte. 

Nun kann der Vermieter aber auch eine beidseitige Kündigungsausschlussklausel in den Vertrag hinzufügen. Damit verzichten beide Parteien, Mieter und Vermieter, auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren. Der Vermieter darf dann also nach Ablauf der Frist ohne gesetzlichen Grund das Mietverhältnis auflösen. Und du als Mieter kommst aus dem Mietverhältnis nicht raus, solange die Frist nicht abgelaufen ist. Was zunächst fair klingt, erweist sich also als ein deutlicher Nachteil für den Mieter.

Mietvertrag Fallen in den Klauseln zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen erkennen

Werden im Mietvertrag Tätigkeiten wie Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen vereinbart, solltest du dich darüber informieren, ob diese angemessen und rechtlich wirksam sind. In der Regel gilt, dass eine Wohnung in dem Zustand verlassen werden sollte, in dem sie bezogen wurde. Normale Abnutzungen werden davon ausgenommen. Wenn aber die Wohnung dem Mieter frisch renoviert übergeben wurde, kann der Vermieter verlangen, dass sie ihm auch wieder frisch renoviert zurückgegeben wird. Es dürfen dem Mieter dabei nicht zu viele Tätigkeiten auferlegt werden und die Höhe der Kosten muss klar beschränkt sein. Bei den Reparaturen muss es sich um Gegenstände handeln, die vom Mieter viel benutzt werden.

Nach den Mietrechtsbestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist es Aufgabe des Vermieters, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten. Über Kleinreparatur- und Schönheitsreparaturklauseln kann der Vermieter diese Aufgabe allerdings auf den Mieter abwälzen.  Doch nicht alle dieser Klauseln sich rechtlich zulässig. Steht in deinem Mietvertrag also etwas zum Thema Renovierung und Reparaturen, empfehlen wir dir, deinen Vertrag vor dem Unterschreiben einem Anwalt vorzulegen und dich beraten zu lassen, wie du mit diesen Klauseln umgehen solltest.

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Mietkaution

Eine Mietkaution wird in fast allen Mietverhältnissen vereinbart. Sie beträgt in der Regel drei Monatsmieten ohne Betriebskosten und muss zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlt werden. Mit der Kaution sichert sich der Vermieter ab für den Fall, dass der Mieter vertragswidrig handelt, zum Beispiel die Miete nicht bezahlt. Die Kaution darf nicht mehr als drei Kaltmieten betragen und darf vom Mieter in drei Raten bezahlt werden. Der Vermieter darf die Kaution nicht vor dem Beginn des Mietverhältnisses verlangen und auch nicht in einem Stück. Die Raten sind in der Regel jeweils zum Zeitpunkt der ersten drei monatlichen Mietzahlungen zu bezahlen.

Den Kautionsbetrag darf der Vermieter nicht beliebig nutzen, sondern muss ihn auf einem gesonderten Konto oder Sparbuch anlegen und dem Mieter eine Quittung vorlegen.

Unzulässig ist zudem, neben der Kaution eine Bürgschaft zu verlangen. Dies passiert häufig, wenn Studenten in eine Wohnung einziehen. Die Vermieter möchten zur Absicherung eine Bürgschaft der Eltern des Studenten. Die doppelte Absicherung durch Bankbürgschaft und Kaution ist allerdings nicht rechtens.

Fazit zu Mietvertrag Fallen

Liest du den Mietvertrag genau durch und informierst dich zu den verschiedenen Punkten, kannst du eventuelle Mietvertrag Fallen schnell erkennen. Überlege dir bei jedem Punkt gut, ob du damit einverstanden bist. Ist der Mietvertrag zum Beispiel mit einer Kündigungsausschlussklausel versehen, musst du dich ganz sicher sein, dass du so lange in der Wohnung leben willst und dass du die Mietkosten so lange tragen kannst.

Auch bei den Abmachungen zum Thema Reparaturen musst du dich entscheiden, ob die die Wohnung so viel Wert ist, dass du sie renovieren und Reparaturen tätigen willst. Oft verliebt sich ein Mieter so sehr in seine Wohnung, dass er freiwillig den Teppichboden auswechselt oder den Parkettboden abschleift und versiegelt. Ist das der Fall, sollte mit dem Vermieter geredet werden, damit er zumindest einen Teil der Kosten übernimmt. Zeigst du dem Vermieter, wie gerne du in der Wohnung leben willst und dass du sie gerne pflegst, wird er auch dir sicherlich entgegenkommen und ihr werdet für viele Jahre ein entspanntes Mietverhältnis führen.

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