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5-6-2018 - von Irina

Mietminderung in der neuen Wohnung

Dieser Text zum „Thema Mietminderung in der Neuen Wohnung“ stammt vom Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.

Wer seine alte Wohnung aufgeben möchte, dem steht zweifellos eine stressige Zeit bevor. Geeignete Wohnungen auswählen, Besichtigungstermine wahrnehmen und den Vermieter von sich überzeugen, den alten Mietvertrag kündigen und nicht zuletzt den Umzug in die neue Wohnung organisieren. Doch was können Sie tun, wenn sich die Traumwohnung nach dem Umzug gar nicht als das ideale Zuhause entpuppt, sondern sie vielmehr erhebliche Mängel aufweist? Können Sie die Miete dann einfach mindern?

Wann können Sie eine Mietminderung vornehmen?

Ist die Wohnqualität der neuen Wohnung durch einen generellen Mangel beeinträchtigt, der ihre Nutzung erheblich einschränkt oder verfügt sie nicht über die im Mietvertrag vereinbarten Eigenschaften, sind Sie berechtigt, die Miete um einen gewissen Betrag zu kürzen.

Zu den fehlenden Eigenschaften der neuen Wohnung könnte z. B. zählen, wenn die versprochene Einbauküche nicht vorhanden ist, die eingebauten Geräte defekt wären oder die Quadratmeterzahl nicht mit der im Mietvertrag vereinbarten übereinstimmen würde.

Weitere Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen, sind:

  • Lärmbelästigung (durch lautstarke Nachbarn, bellende Hunde oder eine Baustelle)
  • Geruchsbelästigung (weil der Nachbar bspw. sehr viele Tiere auf engem Raum hält)
  • Schimmel und Feuchtigkeit
  • Ausfall von Wasser, Strom oder Heizung
  • Schäden im Treppenhaus
  • Ungeziefer in der Wohnung (hier würde eine einzelne Ratte allerdings nicht für die Mietkürzung genügen)

Gibt es Streit darüber, ob tatsächlich ein Mietmangel vorliegt oder wer für diesen verantwortlich ist (bspw. bei Schimmel), ist der Weg zum Gericht oftmals unvermeidlich.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Als Mieter haben Sie also die Möglichkeit, sich gegen Wohnungsmängel in Form der Mietminderung zu wehren, wenn Ihr Vermieter die Hände in den Schoß legt. Dabei können Sie die Höhe der Mietkürzung selbst festlegen. Allerdings sollten Sie dies nicht als Freifahrtschein verstehen, um utopische Beträge von der Miete abzuziehen, denn dann könnte Ihr neuer Vermieter gerichtlich gegen Sie vorgehen.

Statt sich selbst weit aus dem Fenster zu lehnen, können Sie sich bei einem Anwalt oder einem Mieterverein erkundigen. Hier erfahren Sie, welche Höhe der Mietminderung in Ihrem Fall angemessen wäre. Der Wert richtet sich dabei stets danach, wie sehr die Wohnqualität eingeschränkt ist und wie lange es letztlich gedauert hat, bis der Mangel abgestellt wurde.

Viele Mieter nutzen auch die Mietminderungstabellen, um die Minderungshöhe zu bestimmen, aber diese sind mit Vorsicht zu genießen. Sie können Ihnen zwar einen ersten Anhaltspunkt liefern, doch letztlich handelt es sich stets um Einzelfälle, die sich durchaus von den Mängeln in Ihrer neuen Wohnung unterscheiden können.  

Wie gehen Sie bei der Mietminderung nach dem Umzug vor?

Stellen Sie nach dem Umzug in die neue Wohnung fest, dass bspw. die Heizung nicht funktioniert, sind Sie verpflichtet, Ihren Vermieter davon augenblicklich in Kenntnis setzen, damit er den Mangel beheben kann – andernfalls dürfen Sie keine Mietminderung geltend machen. Um den Mangel zu beseitigen, bleiben Ihrem Vermieter in der Regel zwei Wochen Zeit. In dringenden Fällen muss er auch sofort tätig werden.

Um etwas Konkretes in der Hand zu haben, sollten Sie Ihren Vermieter am besten schriftlich über den Mangel informieren. Lassen Sie sich den Empfang des Briefes von ihm bestätigen. Das Schreiben selbst sollte neben der Mängelmeldung und dem Datum, wann die Beeinträchtigung festgestellt wurde, auch eine konkrete Frist enthalten, bis wann der Schaden behoben werden sollte. Außerdem können Sie die Mietminderung und ihre Höhe hierin bereits ankündigen.

Sollte der Vermieter eine angemessene Frist nicht einhalten, sondern das Problem aussitzen wollen, dürfen Sie die Miete eigenmächtig kürzen. Die Mietminderung kann für den Zeitraum vorgenommen werden, in dem die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar oder der Mangel vorhanden war. Sobald das Problem durch den Vermieter behoben wurde, müssen Sie ihm wieder die volle Miete bezahlen.

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